Muita gente busca investir no setor imobiliário como uma forma de se proteger da inflação. Isso não é de hoje, mas uma dinâmica histórica no Brasil.
Afinal, a valorização do imóvel costuma ser acima da inflação medida pelos índices IGP-M e IPCA que são os mais comuns.
Em vista disso, muitos investidores passaram a ver nos fundos imobiliários uma boa opção de investimento para se proteger da alta de preços.
Neste artigo vamos observar até que ponto a alta da inflação afeta os fundos imobiliários e como você pode se proteger nesse cenário. Boa leitura!
Como a inflação afeta os FIIs?
Quando a inflação aumenta, os consumidores tendem a buscar alternativas de investimentos com rentabilidade acima dos indicadores.
Dessa forma, os investimentos mais procurados acabam sendo aqueles atrelados ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Esses papéis remuneram os investidores com uma remuneração ancorada no IPCA e mais um percentual fixo.
E quando o assunto é fundo de investimento imobiliário, existem os chamados fundos de papel, nos quais o gestor adquire LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliário) para compor o portfólio.
Existem CRIs que são atrelados ao IPCA. Isso quer dizer que quando a inflação sobe, a rentabilidade desses títulos também sobe. Portanto, eles se beneficiam.
Além disso, os contratos de aluguéis também são reajustados pelo IPCA e IGP-M. Isso quer dizer que mesmo os fundos tijolo aumentam sua rentabilidade de forma proporcional à inflação, o que de certa forma, protege o capital dos investidores.
Como a taxa de juros afeta os FIIs?
Em relação à taxa de juros, também há um impacto positivo nos Fundos de Investimentos Imobiliários. Nesse caso, o impacto se dá principalmente nos fundos de papéis.
Até porque, um fundo de papel é aquele que investe diretamente em títulos como o LCI e o CRI. Esses papéis possuem rentabilidade ancorada tanto no IPCA quanto no CDI.
Para quem não sabe, o CDI é a sigla de Certificado de Depósito Interbancário e representa a média de juros praticada entre os bancos quando fazem empréstimos entre si.
Essa taxa costuma ser levemente menor do que a Selic, que é a taxa básica de juros da economia. Portanto, quando a Selic sobe, o CDI sobe junto.
Logo, em uma alta da Selic, os FIIs de papel se beneficiam, pois há um aumento na rentabilidade dos títulos que são ancorados no CDI.
Como avaliar a inflação e juros antes de investir?
Antes de um investimento é preciso avaliar as perspectivas de inflação e juros da economia. Em um cenário de inflação baixa e juros elevados há uma tendência de queda na atividade industrial.
Por conta disso, há uma tendência de que os fundos de tijolo, ou seja, aqueles que investem em imóveis diretamente, sejam menos rentáveis, uma vez que haverá mais vacância por conta da queda no consumo.
Todavia, nesse cenário, há uma perspectiva de um maior retorno nos fundos de papéis, visto que, eles são ancorados no CDI, e com o aumento da taxa de juros, terão uma rentabilidade superior.
Já em um cenário de queda de juros com inflação controlada, os fundos de tijolo podem ser atraentes, uma vez que isso representa um aumento na atividade industrial, menos taxa de vacância e crescimento dos dividendos.
De todo modo, os fundos imobiliários são atraentes em qualquer cenário econômico, sendo necessário apenas encontrar os melhores tipos de fundo para investir.
Quais são os tipos de fundo imobiliários?
Basicamente há 4 grandes grupos de fundos imobiliários nos quais você pode investir: fundos de tijolo, fundos de papéis, fundos de fundos e fundos de desenvolvimento.
Os fundos de tijolo são aqueles em que o capital é investido diretamente em imóveis como um barracão, uma sala comercial, um shopping etc. A rentabilidade desses fundos provém dos aluguéis desses imóveis, bem como da venda deles.
Já os fundos de papéis investem apenas em títulos ligados ao setor imobiliário. Nesse caso, a rentabilidade nada mais é que os juros desses papéis. Os investimentos feitos pelo gestor são em LCI e CRI.
Os fundos dos fundos são aqueles nos quais o gestor adquire cotas de outros fundos que podem ser papéis ou tijolo, a fim de ganhar com a compra e venda dessas cotas, ou até mesmo com os dividendos delas, a fim de ampliar a rentabilidade dos seus cotistas.
Por fim, os fundos de desenvolvimento são aqueles considerados mais arriscados, uma vez que nesse caso, o fundo constrói barracões e shoppings para posteriormente ganhar com o aluguel ou compra e venda.
Entretanto, são empreendimentos que ainda não estão consolidados no mercado e por isso possuem um risco mais elevado, mas em contrapartida, podem oferecer um retorno mais significativo.
Vale a pena investir em fundos imobiliários?
Investir em fundos imobiliários pode ser uma boa alternativa para quem deseja se expor nesse segmento. Afinal, não é necessário um capital muito elevado para começar.
Isso quer dizer que você pode adquirir cotas desses fundos mesmo sem ter um capital muito alto. Em alguns casos, com apenas R$ 100 já é possível investir.
No entanto, é preciso ter em mente que o investimento não é isento de riscos, uma vez que o preço das cotas oscila de acordo com a lei da oferta e procura.
Dessa forma, você pode comprar um fundo, e depois de um certo tempo ele apresentar uma oscilação de preço para menos ou para mais, afetando assim a sua rentabilidade.
Como investir em fundos imobiliários?
Para investir em fundos imobiliários é preciso ter uma conta em uma corretora ou banco que oferece acesso ao mercado de ações e um home broker para você acompanhar.
Então basta analisar o fundo que você pretende investir e comprar a quantidade de cotas que deseja. Só é preciso se atentar para algumas análises que precisam ser feitas.
Dentre elas estão o volume de negociação do fundo, a volatilidade do preço das cotas, o percentual de dividendos, a taxa de vacância, dentre outros pontos.
Somente depois de avaliar todos os indicadores, então se deve tomar uma decisão sobre investir ou não em um fundo imobiliário. Mas, de certo modo, essa pode ser uma alternativa interessante para se proteger da inflação e da alta dos juros na economia.